안산 재건축, 선부동 주공9단지, 주공10단지 전망

선부역 인근 재건축 예정구역인 선부주공 9단지, 10단지 재건축 전망에 대해서 알아보겠습니다.

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선부주공 9단지, 10단지는 2017년 안산시 도시 및 주거환경정비계획에 정비예정구역으로 추가됐습니다.

선부동 9단지 10단지는 최근 입주가 마무리된 선부동 6단지(라프리모), 입주를 앞둔 선부동 7단지(e편한세상선부광장)와 준공년도, 세대수, 입지면에서 큰 차이가 없음에도 재건축이 상당히 늦게 추진됐습니다.

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6단지 준공이 1984년, 7단지 준공이 1985년이니까 주공9단지, 10단지와 2~3년 정도 차이가 나네요. 준공년도가 4~5년 차이인데, 한쪽은 이미 신축으로 준공됐고, 다른쪽은 이제 막 시작하려고 하니 참 차이가 많이 나네요.

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아무리 9단지 10단지가 아파트를 잘 지었다고 해도 준공 30년이 지난 시점이라 노후화 정도가 심각한데요. 노후아파트의 가장 큰 문제는 외벽균열과 누수입니다. 최근 많은 세대에서 누수로 인해 상당히 힘들어하고 있습니다.

늦게 시작한 만큼 사업에 박차를 가해 하루 빨리 사업이 진행됐으면 하는 바람입니다.

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선부동 주공 9단지, 10단지 재건축

선부동에 대해서...

선부동 상권은 선부역을 중심으로 그 외곽에 육각형 모양으로 배치되어 있습니다. 고잔신도시, 중앙동, 상록수역처럼 상권자체가 크지는 않지만, 없는게 없을 정도로 생활에 필요한 상가 및 시설이 다 있습니다. 대형마트, 중형마트, 서점, 은행, 차량등록사업소, 병원, 파출소, 술집, 유흥가 등 모든것이 갖추어져 있죠. 상권이 크지 않다는게 선부동 상권에서는 유리하게 작용합니다. 상권이 넓게 분산되어 있지 않고, 핵심상권들이 선부역인근으로 밀집되어 있다보니 유동인구가 상당히 많습니다. 평일 낮시간에도 사람들도 붐비고 있죠. 그런이유때문인지 안산시에서 상가 임대료가 가장 비싼 지역입니다.

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선부역 광장을 중심으로 윗쪽과 아랫쪽 상권의 성격이 약간 다릅니다.

윗쪽 상권은 식당, 휴대폰 대리점, 금융기관, 술집, 오락실, 노래방 등이 많이 위치해 있고, 버스교통이 아랫쪽 보다는 더 많이 다닙니다.

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아랫쪽 상권은 관공서, 병원, 오피스텔, 식당, 대형마트 등이 밀집해 있습니다.

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선부동 주공 9단지, 10단지 재건축

9단지, 10단지 현황 및 시세

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<선부동 주공 9단지>

선부동 주공9단지 공급 17평 기준

▶ 매매 시세평균가는 2.7억

▶ 전세 시세평균가는 1.1억

▶ 매전 차액 평균가는 1.6억 정도입니다.

전세를 끼고 매입할 경우, 1.6억 정도가 필요합니다.

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2020년 상반기 재건축에 대한 기대와 투자자 유입으로 단기간에 매매가 7천만원이 상승했고, 현재는 투기과열지구 지정과 대출 등 부동산규제 정책으로 소강상태입니다.

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<선부동 주공 9단지>

선부동 주공10단지 공급 17평 기준

▶ 매매 시세평균가는 2.6억

▶ 전세 시세평균가는 1억

▶ 매전 차액 평균가는 1.6억 정도입니다.

전세를 끼고 매입할 경우, 1.6억 정도가 필요합니다.

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10단지도 마찬가지로 2020년 상반기 재건축에 대한 기대와 투자자 유입으로 단기간에 매매가 7천만원이 상승했고, 현재는 투기과열지구 지정과 대출 등 부동산규제 정책으로 소강상태입니다.

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선부동 주공 9단지, 10단지 재건축

아파트 공시가격, 대지지분

아파트 공시가격과 대지지분을 통한 감정평가금액 추정액과 프리미엄을 산정해보겠습니다. 아래 작업은 글쓴이의 주관적인 계산방식과 통계를 바탕으로 진행하는 것이니 실제와 많이 다를 수 있습니다.

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<선부동 주공9단지>

- 대지지분비율이 124%~127% 입니다. 전용면적보다 인정하는 대지지분의 비율이 높습니다. 재건축/재개발 투자할때 대지지분비율이 높은게 좋겠죠?

(고잔동 주공 5단지, 6단지도 대지지분비율이 상당히 높습니다.^^ 참고요)

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- 공동아파트가격은 공급 14평형 2층 공시가격은 1억이 조금 넘고, 17평 2층 공시가격은 1억 2,700만원입니다. 여기서 포인트는 공급 14평형 1층 공시가격은 1억 미만입니다^^ 공시가격 1억미만! 제 포스팅 보신분은 1억미만이 왜 중요한시 아실거라 생각합니다.

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- 감정평가 예상액은 공동아파트가격 * 130%로 작성했습니다. 최근 안산에서 재건축이 진행된 구역의 감정평가가격을 참고했습니다. 고잔연립9구역의 경우, 공동아파트가격 * 130% 정도가 감정평가예상액으로 산출되어 이부분을 참고했습니다. 그럼

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-공급 14평형 감정평가액(추정): 1억 3,260만원

-공급 17평형 감정평가액(추정): 1억 6,510만원

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-조합원 분양가: 미래의 조합원 분양가를 추정하는 것도 웃기지만, 대략적인 사업성 판달을 위해 분양가를 추정하면, 34평 기준 조합원 분양가 5억 정도로 놓고 계산을 해보겠습니다.

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-비례율: 비례율은 105% 수준으로 산정해서 계산하겠습니다.

공급평형	14평	17평
매매가	2.2억	2.7억
감정평가추산액	1.32억	1.65억
비례율	105%
권리가액 (감정평가액*비례율)	1.38억	1.73억
조합원분양가(34평)	4.5억	4.5억
추가분담금 (조분가-권리가)	3억 1,200만원	2억 7,700만원
총 매입비용	5억 3,200만원	5억 4,700만원

조합원 분양가가 얼마에 산정될지 감이 안잡히네요. 사업 속도도 비슷하고, 입지도 비슷하고, 건설사도 같은 고잔연립 8구역(4.1억), 9구역(4.9억)의 경우 같은 34평 조합원 분양가 차이가 약 8천만원 정도 발생해서, 어떤 방식으로 조합원분양가를 산정하길래 저렇게 차이가 나는지 감이 안옵니다.^^ 그래서 가장 최근에 조합원 분양가를 산정한 8구역과 9구역 중위값인 4.5억으로 조합원 분양가를 산정했습니다.

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10단지도 이와 비슷한 방법으로 해보시면 좋을 것 같아요. 이웃분들도 각자 생각하는 조합원분양가, 비례율 등을 대입하여 직접 사업성 책정해보시길 바랍니다^^

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선부동 주공 9단지, 10단지 재건축

인근시세

주공 9단지, 10단지 인근 신축 30평대 시세입니다.

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매물 호가 5.5억 ~ 5.8억 수준으로 올라와 있네요.

인근 신축 시세대비 9단지, 10단지 총매입비용이 저렴하네요. 하지만, 재건축은 사업진행으로 인한 시간이 소요되니까 그 점도 감안하셔야겠죠? 그리고 입지는 개인적인 생각으로 주공9단지, 10단지가 인근 신축보다 더 좋다고 생각합니다^^

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9단지 10단지의 총매입비용과 재건축기간, 앞으로의 전망등을 고려해서 매수계획 있으신 분들은 계획 잘 세우시길 바랍니다.