안산 재건축 아파트 사례와 절차에 대해서

재건축에 관심이 있는 분이라면, 네이버에

"재건축 절차" 라는 키워드로 한번씩은 검색해봤고,

​

아래와 같은 재건축 순서도(?)도 보았을 것이다.

​

재건축 재개발 절차

내가 생각했을때,

제일 간단하고 복잡하지 않은 순서도 사진을 첨부하였다. (그래도 어렵다)

​

재건축 재개발에 대해서 검색하거나, 관련 서적을 찾아보면

​

"특별시장 광역시장이 몇 년 마다 타당성을 검토하고, 행위제한 의무가 발생하며, 추진위 주민대표는 과반수가 어떻게 해야되고, 조합인가는 토지소유자 몇명이 어쩌고 저쩌고, 주택법에 따라 감리자를 선정하고" 등등 들어도 모를 말들이 많다.

​

아주 똑똑한 사람이나, 공인중개사분들, 공인중개사를 준비하시는 분들, 공인중개사였던분들, 재건축재개발 책을 펴낸 작가분들, 붇옹산님 정도 되시면 재건축의 깊은 내용까지도 이해하고 계실수도 있다.

​

그렇지만, 난 재건축 재개발을 자세히 모른다.

​

재건축 단계 구분은 사람에 따라 많게는 10단계 이상 적게는 5~6단계로 나누어 설명하는데,

난 위에 순서도에 있는 단계가 적당한 것 같다.

​

부동산학이나, 도시행정학, 지역개발학과 같은 학문을 연구할게 아니지 않는가?

​

당연히 자세히 알고 모르는게 없다면 좋을 것이다.

그렇지만, 우리는 시간이 없다. 직장도 다녀야되고, 육아도 해야되고, 설거지도 하고, 청소도 하고, 회식도 하고, 가족여행도 가야 한다.

이것만 알아도 재건축 재개발의 수익성을 판단하는데 문제가 없을 것 같다.

(혹시, 틀린 내용이 있다면 댓글말고 쪽지로 주세요~, 부끄러우니까요!^^)

우선 재건축·재개발의 용어부터 정리하자.

재건축 재개발 핵심용어

​

이 밖에도 상당히 많은 용어와 숫자들이 존재한다.

(난 문과다. 수학과 과학을 못한다. 그렇다고 국어도 잘하는건 아니다.)

​

많은 용어가 있지만, 이 세가지만 제대로 알자!

저 용어 3가지도 이해가 되지 않는 분들이 있을까봐

​

파란색 글씨로 그것만 보라고 색바꿈을 했다.

이해 안되면 파란색 글씨만 봐라

​

이해 됐을거라고 생각하고 사례로 설명하겠다.

출처-네이버부동산

​

현재 안산에 관리처분인가중인 사업장이 여기 말고는 없어 이곳을 예로 들겠다.

(더 있을수도 있을 것 같긴 한데...혹시 있다면 얘기해주세요)

​

친절한 중개사님께서 매물설명을 잘 적어주셨다. 혹시 사진이 작아 안보이는 사람이 있을까봐

매물설명부분만 따로 적어주겠다.

1. 8구역 재건축진행중(한화건설)

2. 조합원59형(구24형)분양신청함

3. 권리가액 16950만원

혹시, 모르시는분이 있을 수 있으니 친절히 1~3번까지 설명하겠다.

글을 읽으시는분을 무시하는게 아니니, 기분나쁘게 생각하지 말기 바란다.

​

1. 8구역 재건축진행중(한화건설): 고잔연립8구역이라는 곳을 한화건설에서 재건축 중이라고 하는것임.

2. 조합원59형(구24형)분양신청함: ​

재건축 전 아파트의 크기는 공급면적(24평), 새로 분양하는 아파트의 신청 평형은 59형(25평)이다. 중개사님께서 새 아파트는 59㎡하고 전 아파트는 24평으로 작성했다.

3. 권리가액16,950만원: 감정가 * 비례율 = 권리가액

아까 용어 정리한 권리가액이 나왔다.

​

그럼 이제, 대략적인 내용을 알았다. 이제 59형(25평)을 분양받는다면 내가 얼마를 내야할까?

총 얼마를 주면 내가 고잔연립8구역 한화아파트 25평을 살수 있을까?

​

여기에 없지만, 사업시행인가 승인이 나면 조합원 분양가와 일반분양가가 책정이 된다.

그럼 그 금액을 가지고 프리미엄이 어느정도인지, 추가분담금을 얼마나 내야 되는지를 판단할 수 있게 된다.

​

예를 들어, (아래 분양가는 계산의 편의를 위해서 글쓴이가 임의로 작성한 것이니 오해하지 말길 바란다 꼭)

25평기준	평당분양가	총 분양가
조합원 분양	1,000만원	25,000만원
일반분양	1,500만원	37,500만원

이제 위에 중개사님이 매물설명 해 놓으신 것과 대입해보자.

일단 조합원 입주권이니까 일반분양가격은 보지 말고 조합원 분양가만 신경쓰자.

​

위 매물의 권리가액은 16,950만원이다. 조합원 총 분양가가 25,000만원이다.

똑똑하신 분들은 어떻게 해야 추가분담금이 나올지 벌써 아실것 같다.

​

총분양가(25,000) - 권리가액(16,950) = 추가분담금(8,050만원)

​

하지만, 내가 원래 가지고 있던 물건이 아니라, 조합원입주권을 매수한 가격이 있지 않은가 위에 보면 매매가

매수한 가격에 추가분담금을 더하면 고잔연립8구역 25평을 매수할 금액이 산정되는 것이다.

​

추가분담금(8,050) + 내가 매수한 금액(24,500) = 32,550만원

​

그럼 일반분양가랑 비교해보자 32,550만원 > 37,500만원(일반분양가)

​

일반분양가보다 싸다. 그리고 주변 시세와도 비교해보면 된다.

​

재건축·재개발에서의 프리미엄이란?

아 그리고 부동산에서 프리미엄이라고 하는 금액은,

내가매수한 금액(24,500만원) - 권리가액(16,950만원) = 프리미엄(7,550만원) 이다.

위에서도 말했지만, 이건 이해를 돕고자 임의적으로 분양가격을 작성한것이다. 제발 오해 없도록!!​

 

이정도만 알아도, 충분히 현재 다른곳의 시세보다 비싼지, 싼지 알 수 있다.

​

물론 권리가액이 나온 단계라면 이미 프리미엄이 어느정도는 반영 되거나, 오히려 청약 당첨이 어려운 시기라서 일반분양가보다 더 높은 프리미엄에 거래되는 경우도 있다.

하지만, 현재 안산은 아직 그정도는 아닌 것 같다.

​

안산의 새 아파트에 관심은 있지만, 분양받기는 어렵고, 분양권에 P주고 사자니 아까운 사람은 재건축 진행중인 사업장 부근 부동산에 놀러가길 추천한다. ^^

​

다음글에서는 안산에 재건축 진행중인 아파트들은 소개하겠다.

​

​

​

​

​

​