재개발/재건축 투자 타이밍, 언제가 좋을까요?

요즘은 인터넷과 스마트폰의 보편화로.

원하는 정보를 언제 어디서든 얻을 수 있는

환경이 됐습니다.

​

부동산 정보 또한 마찬가지인데요,

네이버, 유튜브에 부동산관련 검색어를 치면,

언제 어디서든 정보를 접할 수 있습니다.

​

그렇기에 예전에는 본인 거주하는 지역의

재건축재개발 정보 정도만 알 수 있을 뿐이지

다른 지역의 정보를 취득하기에는 많은 어려움이

있었습니다.

​

그리고, 재건축재개발의 절차나 방법 등이

제대로 공개되지 않아,

재개발재건축 투자는 전문가들이나

일부 투자자에 한정된 투자었죠.

​

하지만, 지금은 손가락만 몇번 움직이면

어떤지역에 재건축재개발이 진행하고 있는지

얼마나 진행하고 있는지 시세는 얼마인지

사업성은 얼마나 있는지에 대해서

알 수 있습니다.

​

아파트 재건축재개발의 경우,

기간이 지연되는 경우는 발생하나

언젠가 재건축이 진행되긴 합니다.

다가구주택처럼 개인적으로 철거하고 짓는 것이 불가능하기에 언젠가는 됩니다.

​

그렇다면, 재개발재건축 예정된 아파트나

아직 단계가 많이 진행되지 않은 단지를 싼 가격에 매입해서 기다리면 아주 많은 시세차익을 얻을 수 있으니까 그렇게 투자해야 하는 것이 맞을까요?

​

여러분들 생각은 어떠세요?

​

아직 많이 부족하지만,

제 개인적인 경험과 생각들을 얘기해 보겠습니다.

​

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재건축 아파트 무조건 빨리 선점하는게 좋은거 아닌가요?

제 답은: NO!

물론, 저렇게 하는게 맞는 사람이 있습니다.

- 실거주 목적이고, 다주택자라 청약

당첨이 어렵고,

​

- 부동산 투자를 싫어하고,

부동산에 관심이 없는 사람

​

- 매수하고 오랫 동안 신경안쓰는 사람

​

저 조건이 모두 충족되는 사람이라면, 무조건 빨리 선점하는게 좋습니다.

​

​

저런 사람이 아니라면 무조건 빨리 진입하는 것이

좋은 것은 아니라고 생각합니다.

재건축재개발 투자와 갭투자의

투자방식을 비교하면서

무조건 빨리 선점하는게 좋은건지 알아보겠습니다.

재건축재개발투자의 목적?

재건축재개발 투자의 궁극적인 목적은 무엇일까요?

신축주택을 얻어 시세차익을 발생시키는 것입니다.

​

(투자한 사람의 성향이나, 목적에 따라

일정 수익률을 달성하면 매도하는 경우도 있지만,

보통은 신축을 얻을 목적으로 미리 투자하는 것입니다.)

​

​

갭투자의 목적?

갭투자는 전세를 활용하여 적은 투자금으로 주택을 매수하는 방법입니다.

매매가와 전세가의 차이가 적은 곳,

즉 전세가율이 높은 아파트를 투자하는 방식으로, 궁극적으로는 시세차익이고 부수적으로는

전세가 상승으로 인한 투자금 회수 및 투자금 확보입니다.

​

두 가지 투자방법을 비교해 보겠습니다.

비교하기 전에, 이해를 돕기위해 몇가지 가정을 하겠습니다.

​

- 두 주택 모두 투자금은 1억이고,

- 매매가는 모두 우상향

​

A주택: 재건축재개발 주택

(매매가 2억, 전세가 1억)

​

B주택: 갭투자 주택

(매매가2억, 전세가 1억)

(보통은 재개발재건축투자보다

갭투자가 투자금이 덜 들어갑니다)

​

​

A주택은 조합설립되었고,

빠른 속도로 재건축 진행입니다.

​

B주택은 10년차에 접어든 아파트로

신축은 아니지만, 살기 좋습니다.

​

5년 후,

​

A주택은 사업이 빠르게 진행되어 사업시행계획인가 고시되었습니다.

그 영향인지 매매가 1억이 올랐습니다.

아주 기분이 좋습니다. 1억이 올라서,

하지만, 전세가가 3천만원 떨어졌습니다.

3천만원의 투자금이 더 필요하겠네요.

​

B주택은 매매가 5천만원 밖에 오르지 않았습니다.

하지만, 전세가 1억에서 2억으로 올랐습니다.

투자금이 회수되어, 다른 곳에 투자할 수 있겠네요.

​

어떤가요?

A주택은 매매가는 1억이나 올랐지만, 전세가가 떨어져

투자금 회수는 둘째치고, 오히려 추가적인 투자금이 더 들어가게 생겼습니다.

​

하지만, B주택은 전세가의 상승으로 투자금이 회수되어 다른 곳에 또 투자를 할 수 있게 됐습니다.

​

지역에 따라, 입지에 따라, 상황에 따라 차이는 있겠지만,

일반적으로 재건축재개발 아파트나 빌라는 사업이

진행될 수록 전세가는 떨어집니다.

​

물론 아주 일찍 진입한 사람이라면,

투자한 시기보다 전세가가 상승했을 수도 있겠으나, 오랜시간 투자금이 묶여 있는 것을 감안하면

올랐다고 좋아할 수준은 아닐 겁니다.

​

​

이렇듯, 재개발 재건축 아파트를 싼 가격에

일찍 들어갔다고 해서 마냥 좋은 것도 아니고,

늦게 들어갔다고 해서 무조건 손해보는 것도 아닙니다.

​

투자하는 사람의 성향에 따라,

투자하는 지역의 상황에 따라,

부동산 시장의 분위기에 따라,

​

최적의 타이밍을 잡기란 상당히 어렵지만,

부동산 투자방법 별 특징을 잘 공부해 놓으시면

최적의 타이밍에 근접한 부분을 찾을 수 있지 않을까 생각합니다.

​

제 개인적인 생각이였으니,

혹시 다른 의견을 가지신 분들이 있거나

더 도움이 될만한 정보를 가지신 분이 있다면,

언제든지 댓글을 남겨 주세요^ㅆ^