안산시 본오동 월드아파트 재건축 전망

오늘은 한 이웃분이 저에게 문의를 하여

그에 대한 답으로 포스팅을 급하게 하게 되었습니다.

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현재 거주하시는 곳에 대한 재건축 전망에 대해서

문의해 주셨는데요

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그곳은 바로, 본오동월드아파트 입니다.

출처: 네이버부동산

사실, 전 재건축 재개발관련해서 단원구 위주로

분석하거나 현장답사를 갔었거든요,

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근데, 본오동월드아파트 재건축 여부에 대해 여쭈어 보셔서 저도 공부할겸 포스팅을 하게 되었습니다.

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그럼 월드아파트에 대해서 알아볼까요?

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본오동월드아파트의 위치는?

아파트 내부에서 측정해도 상록수역과의 거리는

400m가 되지 않습니다.

그리고 초등학교를 품고 있네요

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그리고 큰 상업시설은 없지만,

좌측에는 본오동 먹자 상권이

위쪽에는 상록수역 상권이 밀집되어 있어

생활하는데 상당히 편할 것으로 생각됩니다.

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거기다, 상록수역에는 시외버스는 물론 시내버스도

거의 거쳐가기 때문에 대중교통 또한

상당 편리하게 이용할 수 있습니다.

월드아파트의 재건축 진행상황은?

17년 하반기에 기본계획 수립됐고,

20년 12월에 정비구역으로 지정될지 안될지를

남겨놓은 상황입니다.

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본오동월드아파트의 단지정보는?

1070세대 규모의 28개동 5층 아파트로

이루어져 있고요,

평형대는 15평, 16평, 18평, 21평, 23평, 25평

이렇게 구성되어 있네요.

본오동월드아파트 평형대별 가격은요?

 

 

★ 50= 15평(18500만원) 평당 1233만원

★ 53=16평(19000만원) 평당 1187만원

★ 60=18평(20000만원) 평당 1111만원

★ 71=21평(매물없음)

★ 78=23평(25200만원) 평당 1095만원

★ 84=25평(매물없음)

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19년과 비교했을때 전 평형대

1,500만원에서 3,000만원씩은 상승한 것 같습니다.

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재건축에대한 기대로 가격이 상승한 것으로 보입니다.

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그럼 단원구의 다른 재건축 단지와 비교하면서 볼까요?

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왼쪽 본오동월드아파트, 오른쪽 고잔동 라성빌라트(고잔연립9구역)

라성빌라가 용적률은 약간 더 작지만,

단지규모는 월드아파트가 훨씬 더 큽니다.

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월드아파트 역과의 거리 약400m

라성빌라 현재 역이 없고, 신안산선 개통된다면

역과의 거리 약 460m 입니다.

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버스교통은 월드아파트가 훨씬 많습니다.

 

월드아파트 공시지가 149만원

라성빌라 공시지가 147만원

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본오동월드아파트 공시지가가 약간 더 비싸네요

월드아파트 전용면적대비 대지지분 비율 89%

라성연립 전용면적대비 대지지분 비율 94%

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라성빌라 대지지분 78㎡ 매물이 3억3천만원에

거래되고 있습니다.

78㎡ / 3.3 = 23평 (대지지분) / 3.3억

대지지분 평당 1,434만원 정도 되는 것 같습니다.

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그렇다면, 월드아파트와 한번 비교해 볼까요?

전용 38 짜리의 대지지분은 34 입니다.

34 / 3.3 = 10평 정도 되네요

거래금액은 1.9억 이니까

대지지분 평당가격은 1,900만원 정도 되는 것 같습니다.

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월드아파트 작은 평수를 비교한 것이라 그럴수 있으니

큰평수를 비교해 보겠습니다.

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59형 가격 편의상 2.5억 대지지분 50

50 / 3.3 = 15평(대지지분)

2.5억 / 15(대지지분) = 1,600(대지지분 평당 가격)

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평당가격이 작은 평수보다는 많이 낮아 졌네요.

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라성빌라(고잔연립9구역)은 곧 사업시행인가를 받고,

관리처분인가를 승인받아

이번해 말 이주를 계획하고 있습니다.

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대지지분 평당가격만으로 감정가를 산정하는건

정말 말도 안되는 얘기입니다.

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공시지가, 용적율, 상가수, 주변 학교 교회 등

감정평가액을 산정하는데 들어가는 요소가

많이 있어 대지지분을 가지고 비교하는 것을 전적으로

신뢰하면 안된다고 말씀드립니다.

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그래서 결론은?

상록구에 재건축 가능한 아파트가

거의 없는 것으로 알고 있습니다.

거기다 본오동 월드아파트처럼 대단지에

역세권 아파트는 더더욱 없을 것이라고 생각합니다.

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그런 곳에, 재건축 아파트가 지정된다면

그 인기는 어마어마 할 것으로 생각합니다.

그리고, 재건축 지정가능성도 충분해 보이고요.

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물론, 상록e편한 세상이 있지만,

e편한 세상은 주상복합이고, 규모와 입지의 차이도

많이 있다고 생각합니다.

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그래서, 입지나 신축에 대한 메리트는 상당 할 것으로

생각합니다.

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두가지 걱정스러운 점은,

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첫번째는, 사업이 언제 마무리 될지?

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두번째는, 구역 지정이 안됐음에도 재건축 기대로 인한 가격이 이미 슬슬 반영되고 있다는 점입니다.

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물론, 지금 가격으로 매수를 해서 재건축 될때까지 쭉~ 가지고 간다면

당연히 지금보다 훨씬 많은 이익을 취하겠으나,

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매수하는 금액이 재건축이 완료 될 동안 묶이는 것도

고려를해야 할 것 같습니다.